Сколько стоит ипотека?

Статья опубликована в журнале "Недвижимость",

26 июля 2010 г.

С 1 июля 2010 г. одним из стандартных требований ОАО «АИЖК» к ипотеке стала возможность получения кредита с первоначальным взносом менее 30% за счёт страхования своих обязательств перед банком. Некоторые крупные банки заявили о своём намерении снизить первоначальный взнос до 10%, а некоторые уже разработали программу и предлагают её потенциальным заёмщикам.

По словам Евгения Владиславовича Шубина, директора «Центрального ипотечного агентства», ипотечные программы с низким первоначальным взносом на сегодняшний день очень востребованы. Для многих потенциальных заёмщиков идеал – это ипотека без первоначального взноса. «Однако есть грустная статистика банков: большинство дефолтных заёмщиков – как раз из числа тех, кто получил кредит с минимальным первоначальным взносом», – говорит он.

Несмотря на это, желающие воспользоваться такими условиями находятся, и такие меры АИЖК вводит именно для повышения интереса к ипотечному кредитованию. Мы решили посчитать, во что это выльется для заёмщика в рублевом эквиваленте.

Невысокий первоначальный взнос востребован, по словам Натальи Евгеньевны Бондаревой, руководителя отдела ипотечного кредитования КБ Ярмарка, в основном, молодыми людьми (25-30 лет), которые располагают небольшими сбережениями (200-300 тыс. руб.). Как правило, объектом покупки становится одно-двухкомнатная квартира в хрущёвке или брежневке в ипотеку на 15-20 лет.

Конкретизируя виртуальный портрет клиента, заинтересованного в невысоком первоначальном взносе, получаем: Семья из трёх человек (муж 28 лет, жена 26 лет, и ребёнок), работают по найму, подтверждённый среднемесячный доход – 60 тыс. руб. Имеющиеся средства – 300 тыс. руб. Цель – купить двухкомнатную квартиру за 2,5 млн руб.

По нашей просьбе для этой семьи кредитные эксперты рассчитали два варианта ипотеки: с минимальным первоначальным взносом и с минимальной процентной ставкой. В таблице приведены результаты расчётов, наиболее выгодные для клиента в том и другом случаях. Для Банка №1 для сравнения приведена программа с более высоким первоначальным взносом.

	Банк №1		Банк №2
программа	с первоначальным взносом 10%	с первоначальным взносом 25%	с первоначальным взносом 30%
стоимость квартиры	2,5 млн руб.
сумма кредита	2,2 млн руб. (а 300 тыс. руб. – первоначальный взнос)	2 млн руб. (а 500 тыс. руб. – первоначальный взнос)	1 млн. 750 тыс. руб. (а 750 тыс. руб. – первоначальный взнос)
оценка объекта недвижимости	бесплатно		3 тыс. руб.
комиссия за выдачу кредита	варьируется, в нашем случае -32 100 р. или 14 300 р. в зависимости от выполнения определённых условий банка		2%, то есть 35 тыс. руб.
страхование	личное и имущественное – примерно 21 500 рублей каждый год		личное и имущественное – примерно 17 500 рублей каждый год
платежи	аннуитетные (равные)
процентная ставка	14,6% годовых	14,35%	11 %
процентная ставка, если срок кредита 15 лет	ежемесячный платёж -30 190 руб. В этом случае за 15 лет клиент выплачивает банку в счёт процентов 3 млн 234 тыс. руб.	ежемесячный платёж -27 107 руб. В этом случае за 15 лет клиент выплачивает банку в счёт процентов 2 млн 879 тыс. руб.	ежемесячный платёж -19 890,45 руб. В этом случае за 15 лет клиент выплачивает банку в счёт процентов 1 млн. 830 тыс. руб.

Кроме того, Банк №1 требует страховать ответственность клиента перед банком. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ответственность заёмщика страхуется на сумму, не превышающую 20% от стоимости заложенного имущества, страховка оплачивается единовременно и один раз за весь срок кредита, а выплата возмещения компанией происходит в случае дефолта заёмщика и реализации залоговой недвижимости по цене, не покрывающей остаток долга.

Гаврина Яна Александровна, руководитель дирекции страхования кредитозаёмщиков Страхового Дома ВСК: «На сегодняшний день разработана программа страхования ответственности перед банком, но она пока ещё пилотная: ни один договор не заключён. Но мы подписали соглашения с банками и уже готовы к первым клиентам». Тариф зависит от срока кредита и стоимости квартиры. Сумма, на которую оформляется договор – от 1 до 10% от стоимости квартиры. Таким образом, наш виртуальный заёмщик должен оформить ещё одну страховку примерно за 50 тыс. руб. (один раз за весь срок кредита). По предварительным данным, не у всех банков такая страховка будет обязательной при низком первоначальном взносе.

Итак, плюсуя все расходы, получаем, что семья, решившая купить квартиру в ипотеку на 15 лет, за это время выплатит банку и другим организациям (страховой компании и оценщику) следующие суммы:

	кредит с минимальным первоначальным взносом (Банк №1)	более высокий первоначальный взнос и меньшая процентная ставка (Банк №2)
всего	5 млн 820 тыс. руб., из них:	3 млн 881 тыс. руб., из них:
стоимость кредита (переплата за кредит: проценты, страховка и все дополнительные платежи)	3 млн 620 тыс. руб.	2 млн 131 тыс. руб.
основной долг (сумма, которую банк выдал на покупку квартиры)	2,2 млн руб.	1 млн. 750 тыс. руб.

Таким образом, и без того немаленькая стоимость кредита серьёзно возрастает только из-за размера первоначального взноса. То есть тот факт, что банк даёт на 450 тыс. руб. больше, выливается для заёмщика за 15 лет почти в 1,5 млн. руб.

Кроме того, средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры на сегодняшний день составляет 15 тыс. руб. в месяц (по данным КБ Ярмарка), т.е. 180 тыс. руб. в год, а такой же год проживания в квартире, купленной в ипотеку, обойдётся в 388 тыс. руб. (со страховками и дополнительными платежами). Возможно, имеет смысл подождать и за два-три года накопить на более высокий первоначальный взнос?

Автор: Анна Пахарукова

Вы можете получить ответы на любые Ваши вопросы по ипотеке у специалистов нашей компании по телефонам [343] 222-01-02, [343] 222-78-78 или .