Warning: The use statement with non-compound name 'PDO' has no effect in /web/cflat/site/www/addsite/ipoteka66.com/articles/articles-detailed.php on line 12
Сделка со вкусом риска :: публикации :: Центральное Ипотечное Агентство
Центральное ипотечное агентство, Екатеринбург, Ипотека
Лучшая риэлторская компания 2009 года на рынке ипотечных сделок "Лучшая риэлторская компания на рынке ипотечных сделок за 2007, 2009 и 2011 годы" Лучшая риэлторская компания 2009 года на рынке ипотечных сделок
E-mail:
info@ipoteka66.com
Телефон:
[343] 222-01-02

получить ипотеку на лучших условиях;

выгодно купить, продать или обменять недвижимость

Отправьте заявку прямо сейчас — получите ответ за один рабочий день

поле не должно быть пустым
поле не должно быть пустым
поле должно содержать email
поле не должно быть пустым


Сделка со вкусом риска

Статья опубликована в журнале "Недвижимость",

23 ноября 2009 г.

С недавнего времени на рынке недвижимости появился специфический товар – квартиры, находящиеся в залоге. И, несмотря на некоторую сложность и рискованность сделок, есть покупатели, готовые приобретать заложенное жильё в надежде на значительную скидку. Как рассказала Ирина Калмыкова, заместитель директора Центрального ипотечного агентства, масса таких квартир формируется из двух источников...

«Кушать» подано
Ипотека уже более пяти лет генерирует в России поток заложенных квартир. И всё было бы прекрасно, не наступи кризис и не возникни необходимость продавать такие квартиры.
И хотя по-настоящему дефолтного жилья, «прошедшего» через суд, на рынке чрезвычайно мало, в целом продаётся довольно значительное число квартир, находящихся в залоге у банка.
Как рассказала Ирина Калмыкова, заместитель директора Центрального ипотечного агентства, эта масса формируется из двух источников. Во-первых, это квартиры, владельцы которых покупали жильё в кредит и теперь не могут выплачивать банку необходимые суммы. «В основном такое жильё приобреталось в 2007–2008 годах. Тогда существовали кредитные программы с нулевым первоначальным взносом, и люди, у которых был стабильный доход, предпочитали вкладывать его в недвижимость. Квартира за 3 млн рублей, купленная с нуля, обходилась примерно в 40 тысяч рублей ежемесячно, и те, кому сегодня такой платёж не по карману, срочно избавляются от недвижимости», – продолжает эксперт.
Во-вторых, есть собственники квартир, которые хотят продать заложенную квартиру, чтобы купить другую. Эти объекты приобретались ещё в 2006–2007 годах, то есть на заре ипотеки, и люди уже успели собраться с финансовыми силами, чтобы нацелиться на другую квартиру, побольше. А у кого-то за это время просто изменились жизненные обстоятельства: например, появилась необходимость переехать в другой город. По словам экспертов, обе категории позволили к сегодняшнему дню сформировать рынок заложенных квартир и создать продавца на этом рынке.
Что же касается его объёмов, то тут мнения разнятся. «Дело в том, что статистики количества таких объектов не существует. Чтобы её составить, надо делать специальный анализ, прозванивать всю базу выставленных на продажу объектов или хотя бы делать выборку и высчитывать процент таких квартир, – пояснила Наталья Паращук, специалист УБК «Магазин ипотеки». – То есть каждый риэлтер ориентируется на собственную практику, подсчитывая соотношение квартир в залоге и без него».
Так, например, Наталья Паращук считает, что таких квартир около 30% и их доля будет только увеличиваться. А по подсчётам Ирины Калмыковой, таких квартир лишь десятая часть от общего числа. Ещё меньше цифры «статистики» от управляющей отделением компании «Недвижимость Урала» Ольги Василевской. Она рассказала, что заложенных квартир в практике её агентства мало. При этом пока приходят только продавцы, а покупателей, которые хотели бы купить жильё из-под залога, вообще нет.
Блюдо на любителя
Казалось бы, дополнительные сложности и достаточное предложение разнообразных квартир на рынке способны отпугнуть покупателей и сделать заложенные квартиры как минимум не главным блюдом дня.
Однако такой товар по-прежнему ликвиден и находит новых хозяев. По словам Натальи Паращук, ликвидность квартиры состоит из нескольких частей. «Помимо цены это местоположение дома. При этом не играет большой роли внутренняя отделка, трубы или окна – то, что можно переделать, – уточняет эксперт. – Я отталкиваюсь от того, что мы покупаем стены, которые никуда не перенести, этаж и площадь, которые тоже не изменить. Поэтому человек в первую очередь выбирает жильё, которое его устраивает по этим параметрам. А уже потом обсуждает цену и условия покупки».
Заложенные квартиры есть в свободной продаже, как любые другие, но то, что квартира в залоге, потенциальный покупатель может узнать только в процессе оформления сделки, так как специальных пометок или указаний в объявлениях, как правило, не даётся. А строка «ипотека невозможна», которую можно встретить в базе объектов УПН, часто связана не со статусом объекта, а с нежеланием продавцов платить налоги, которые неизбежны, если покупатель оформляет ипотеку, а продавец недвижимости владел жильём менее 3 лет.
Более того, иногда риэлтеры специально скрывают эту информацию, пока клиент не приедет на просмотр. Специалисты объяснили, что агенты это делают не потому, что хотят ввести клиента в заблуждение, а скорее потому, что потенциальный покупатель готов идти на переговоры о понравившемся объекте, который он уже осмотрел, даже если тот находится в залоге.
«Задача риэлтера в этот момент заключается в том, чтобы максимально доступно и просто объяснить клиенту процедуру снятия залога и оформления перехода права от продавца к покупателю, обговорить все нюансы, – говорит Ольга Василевская. – Тем более, что к моменту регистрации права собственности на покупателя уже все залоги будут сняты, иначе объект просто не зарегистрируют на нового владельца».
Ещё один момент, который способствует привлекательности заложенных квартир, – это надежда на снижение цены. Существует устойчивый миф среди обывателей, что заложенная квартира может и должна стоить дешевле. Есть даже определённая категория покупателей, которых риэлтеры называют инвесторами. Это, как правило, игроки на бирже, рассматривающие недвижимость лишь как способ вложения денег и постоянно ожидающие обвала цен на залоговые объекты. Но, как считает Наталья Паращук, чаянья их беспочвенны и миф о дешевизне пока остаётся лишь мифом.
Противоречивый аппетит продавца
Продавать свои квартиры дешевле рынка собственники заложенных квартир не только не хотят, но и попросту не могут: сегодняшняя цена квартиры не способна покрыть весь банковский долг продавца, поэтому свое жильё он пытается продать максимально дорого.
Типичный пример такой ситуации привела Ольга Василевская. Она рассказала, что сегодняшние заложенные квартиры покупались на пике цен, при этом часто собственных средств покупатель использовал по минимуму, остальное добавлял кредитом. Отсюда и все проблемы.
К примеру, в 2006 году трёхкомнатная квартира на ул.Радищева стоила 6,5 млн рублей, кредит на её покупку был взят в размере 90% от стоимости жилья, то есть 5,85 млн рублей. Заёмщик исправно платил всё это время, но в 2009 году изменились жизненные обстоятельства, и гасить кредит он больше не может. Но дело в том, что за три года заёмщик выплатил лишь 112,5 тыс. рублей основного долга, остальную долю его платежей составляли проценты. То есть сейчас он должен банку 5,737 млн рублей.
Один из приемлемых вариантов - продать квартиру и погасить этот долг. Тут и всплывает основное противоречие: жильё значительно подешевело с того времени, и теперь квартира из нашего примера стоит всего 5 млн рублей. То есть даже продав квартиру, заёмщик останется должен банку весьма значительную сумму. Так что ни о каком снижении цены такие продавцы и слышать не хотят. Именно поэтому часто залоговые квартиры продают даже несколько дороже среднерыночного уровня цен.
Тем не менее среди владельцев залоговых квартир находятся и те, кто готов идти на уступки. «Очень интересны с точки зрения возможности получения дисконта объекты, которые приобретались ещё до пика цен с вложением достаточно большой суммы собственных средств, – считает Ирина Калмыкова. – Продавцы уже рассчитали свои затраты и хотят продать квартиру, чтобы купить, например, квартиру побольше. Они более спокойны и лояльны, так как долг перед банком у них небольшой и, продав жильё даже по сегодняшним ценам, они с лихвой его погасят».
По словам эксперта, порой от лояльных продавцов можно добиться весьма значительной скидки. Например, квартиру по рыночной цене в 2 млн рублей могут продать за 1,5–1,7 млн рублей, а иногда (если размер долга близок к полной стоимости квартиры) и вовсе за сумму долга.
Есть небольшой шанс получить дисконт и у тех продавцов, кто очень спешит со сделкой. Как рассказала Ольга Василевская, при срочной продаже на скидку идёт большинство продавцов и залоговых, и необременённых квартир, однако в первом случае торопятся лишь единицы. «Дело в том, что должники банков часто предпочитают затягивать процесс переговоров и соглашений с кредитным учреждением, затягивать судебные процессы. Ведь им это выгодно: как только наступает судебная стадия, сразу же приостанавливается начисление пенни и штрафов. А за тот период, пока дело решается, заёмщики надеются решить свои проблемы и уплатить долг», – продолжила эксперт.
В общем, скидку при покупке залоговой квартиры получить весьма и весьма сложно. Поэтому, как советуют эксперты, лучше ориентироваться на другие параметры при выборе жилья, нежели на цену.
Не фаст-фуд или в ожидании закладной
Решив всё-таки приобрести квартиру из-под залога, покупатель должен заранее узнать все тонкости предстоящей сделки, которая заметно отличается от обычной купли-продажи.
Главное, что следует помнить – для начала с объекта надо снять обременение в виде залога, а это порой бывает непросто. Ведь гасить долг нужно только «живыми», не кредитными деньгами. «Таких покупателей, у которых сразу найдётся необходимая сумма, не так много. Иногда, конечно, этот вопрос продавец решает совместно с покупателем, и они вместе собирают необходимую сумму, но это всё равно определенный риск, – считает Наталья Паращук. – Поэтому надо объяснять покупателю всё максимально понятно, открывать всю информацию об объекте и процедуре снятия залога, о схеме сделки, иначе он не будет доверять и не отдаст деньги даже под письменные обязательства продавца».
Кроме того, сам процесс получения закладной не так прост. Банк, в пользу которого был оформлен залог, должен получить деньги и выдать продавцу справку о том, что залог снят, а тот в свою очередь несёт её в регистрационную службу, чтобы снять обременение официально. Далее этот объект уже можно продавать или делать с ним всё, что позволяет закон. Однако вся эта цепочка действий может растянуться во времени.
Ирина Калмыкова рассказала, что в зависимости от банка, где продавец кредитовался, снятие обременения с квартиры можно ждать от нескольких часов до пары месяцев, несмотря на то, что процедура проработана и известен весь пакет документов, который должен выдать залогодержатель (банк). Банки, которые кредитовали клиентов за счёт собственных средств, не формируя закладные как ценную бумагу (в основном крупные федеральные банки) сегодня выдают закладные быстро, так как держат их у себя на балансе. Остальные – свои закладные продавали инвесторам из других регионов, Москвы и даже из-за границы.
Приблизительное время возврата закладной можно узнать, прочитав кредитный договор или спросив об этом в самом банке. Как правило, кредиторы всё же стараются соблюсти сроки, прописанные в документе.
Правила сервировки
Параллельно со снятием залога необходимо заняться сделкой. Схем купли-продажи заложенной квартиры на рынке сегодня используются сразу несколько. Об основных из них нам рассказали риэлтеры.
В первой схеме предлагается вместе с договором купли-продажи сдавать в регистрационную службу справку о снятии залога. Как рассказала Ольга Василевская, сам договор в этом случае меняется: появляется строчка о том, что регистрационная запись о залоге указанной квартиры будет погашена до момента государственной регистрации. Этот вариант подходит, если закладная приходит из банка в течение 1-3 дней. Тогда и справку, и договор регистраторы обработают одновременно и на выходе, через 28 дней, выдадут свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя.
Если закладная ещё не пришла, ради спокойствия покупателя также можно сдать на регистрацию один договор купли-продажи. Если к исходу срока регистрации закладная ещё не будет готова, то продавец и покупатель могут написать заявление о приостановлении регистрации до момента прихода закладной. Даже если этого не делать, сделку всё равно не зарегистрируют, пока залог не будет снят. А забрать документы из регистрационной службы продавец самостоятельно не сможет: с начала 2009 года по закону это разрешено делать только обеим сторонам сделки совместно.
Другая схема – подписание предварительного договора купли-продажи, который обязывает подписать основной договор, когда залог будет снят. «Этот документ заключается только между продавцом и покупателем без участия других сторон и на регистрацию не сдаётся. По этому соглашению покупатель отдаёт деньги в размере долга продавца, а тот уже передаёт их банку. Долг погасится, залог снимется. А дальше заключается основной договор, который уже необходимо регистрировать», – пояснила Ирина Калмыкова.
Некоторые риэлтеры предлагают использовать при сделках механизм залога или расписки. Однако они тут же предупреждают, что залог накладывает обязательства на обе стороны сделки, кроме того, он имеет срок действия. И деньги покупателя, переданные продавцу для погашения долга, придётся возвращать в двойном размере, если срок этот истёк до возвращения закладной. А расписка вовсе не гарантирует, что продавец, получив деньги и решив проблему со своим долгом, продаст свою квартиру именно этому покупателю. Такие механизмы работают, если с покупателем удалось добиться определенного уровня доверия, если сумма долга продавца относительно небольшая или продавец и покупатель – клиенты одного агентства.
Осторожно, горячо!
Есть несколько моментов, на которые надо обратить внимание и проконтролировать, чтобы не «обжечься» при сделке.
Ещё на стадии выбора квартиры, чтобы избежать мошеннических ловушек, необходимо проверить, находится ли квартира в залоге. Даже если эту информацию от покупателя скрывают, она обязательно должна быть в свидетельстве о праве собственности и в справке из ЕГРП о наличии или отсутствии обременений.
Далее необходимо проконтролировать, чтобы продавец внёс деньги именно в банк и именно в счёт долга. По словам Ольги Василевской, покупатель может осуществить контроль физически, то есть передать деньги на территории банка-залогодержателя и убедиться, что они поступили на необходимый счёт.
Однако Ирина Калмыкова предупреждает, что даже такого контроля может быть недостаточно. «Деньги со счёта списываются не моментально, – продолжает она. – Чтобы покупателю избежать ситуации, когда продавец «отправит» деньги не в счёт погашения долга, необходимо проконсультироваться со специалистом банка, который посоветует, как избежать этого: например, провести некоторые операции, дающие ограничение на снятие денег».
Следующая опасность, подстерегающая на пути к совершению сделки – затянувшийся процесс ожидания закладной. Для покупателя, рискующего деньгами, каждый день ожидания как пытка, которая может растянуться на много недель. Здесь риэлтеры советуют просто ждать и постоянно звонить в банк, узнавать, как идёт процесс получения закладной. Наталья Паращук привела пример, когда неравнодушность агента ускорила процесс возврата закладной: по одной из сделок ожидание затянулось на пару месяцев, и риэлтер путём телефонных переговоров нашёл по цепочке конечного залогодержателя и потребовал от сотрудников этой компании вернуть закладную. Оказалось, что им просто было некогда сходить в депозитарий, где хранятся бумаги.
После того как закладная всё же вернется (об этом, кстати, банк может предупредить и продавца, и покупателя) её необходимо забрать. Но как говорят эксперты, продавец слабо заинтересован в этом, ведь свои долговые обязательства он с себя уже снял. «Продавец может уехать в командировку, за границу или просто не отвечать на звонки… Поэтому риэлтеру или покупателю лучше оформить на себя доверенность от продавца для снятия обременения. Тогда этот процесс не будет зависеть от настроения или занятости продавца», – советует Ирина Калмыкова.
Знать все эти подводные камни должен риэлтер, причём специалист, работающий с банками, заёмщиками, понимающий процесс получения кредита до тонкостей. Именно к таким профессионалам советуют обращаться эксперты в случае, если в сделке участвует залоговый объект.
Ну а в целом, эксперты говорят, что хотя абсолютно безопасной схемы для продавца и не существует, уровень риска при покупке заложенной квартиры, как правило, не превышает риск при обычной сделке купли-продажи.
Юлия Кибирева
Существует устойчивый миф среди обывателей, что заложенная квартира может и должна стоить дешевле. Но чаянья их беспочвенны, и миф о дешевизне пока остаётся лишь мифом.
Абсолютно безопасной схемы покупки заложенной квартиры не существует.
Вы можете получить ответы на любые Ваши вопросы по ипотеке у специалистов нашей компании по телефонам [343] 222-01-02, [343] 222-78-78 или .
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика