— Евгений Владиславович, обмен жилья с привлечением ипотеки — это новая схема, появившаяся в кризис?

— Нет, такая схема существовала и раньше. Просто сейчас она стала более востребованной. Дело тут вот в чём. Когда в прошлые годы у нас в стране всё было хорошо (по крайней мере, так говорилось), люди могли позволить себе покупать квартиры в ипотеку, что называется, «с нуля». Год назад ситуация кардинально изменилась, ставки по ипотеке выросли, а доходы у граждан не только не увеличились — уменьшились. Приобрести квартиру без первоначального взноса стало очень и очень проблематично. С другой стороны, цены на рынке снизились, причём существенно. Что же получается? Сегодня для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, потребуется меньшая сумма, чем год-два назад. Так что у тех, кто владеет квартирой, появилась отличная возможность подобрать себе более желанный вариант. Существует довольно широкий слой людей, которые могут себе позволить взять в кредит недостающие деньги для доплаты и таким образом улучшить жильё.

— Имеются в виду не прямые обмены?

— Так скажем, не только прямые обмены. Они в своё время «умерли» — практически сразу же после принятия закона о приватизации. Риэлтеры ими не занимались, ну, может быть, за очень редким исключением. Обмен жилья происходил через куплю-продажу, так как гораздо проще сначала найти покупателя на квартиру, а потом подобрать нужные варианты. Ведь выбор на рынке, большой или не очень, есть всегда. Однако в последнее время, на фоне очень низкого спроса, прямые обмены снова стали достаточно актуальны. Только банк схема обмена не интересует. Поэтому для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо всё-таки даже прямой обмен оформлять не договором мены, а через договор купли-продажи.

— О какой минимальной сумме в качестве доплаты за улучшение жилья может сегодня идти речь?

— Имея полмиллиона рублей, можно неплохо поменять стандартную однокомнатную квартиру на стандартную же двухкомнатную, улучшить качество жилья, то есть приобрести более современное, в доме поновее, в районе поудобнее. Правда, люди обычно хотят всё это получить сразу… Раньше с 500 тысячами рублей на рынке недвижимости делать было нечего. А сейчас этими деньгами вполне реально оперировать в качестве доплаты. Такую сумму можно взять в кредит, и платежи будут по силам заёмщику.

— Вы можете привести пример обмена?

— Конечно. Возьмем обычную «однушку» на Уралмаше за 1,5 миллиона. С доплатой в 500 тысяч сегодня можно обменять её на типичную «двушку» даже не на Уралмаше, а в районе получше. Но где взять эти полмиллиона, если их нет? Накопить — нереально. В этом случае ипотечный кредит — пожалуй, единственный способ.

— Какие доходы должны быть у заёмщика?

— Как всегда, а сегодня особенно, разбег и по условиям предоставления ипотечных кредитов, и по процентным ставкам очень большой. Если же говорить об усреднённом оптимальном варианте, то доход для семьи из одного человека должен быть не менее 16 тысяч рублей (такая формулировка, может, не совсем отвечает правилам русского языка, но она верна экономически: доход для семьи, состоящей, к примеру, из трёх человек, должен быть не 48 тыс. руб. соответственно, а меньше). Если взять кредит на тридцать лет, то ежемесячный платеж составит около 6 тысяч рублей. Сейчас я говорю о валютном займе. Ставка по нему ниже, но все мы видим, что курс постоянно меняется, поэтому многие опасаются брать такой кредит. Тут, однако, нужно считать. Предположим, что курс евро вырастет в два раза по отношению к сегодняшнему. Тогда ежемесячный платёж в 6 тысяч рублей превратится в 12 тысяч рублей, и это будет сопоставимо с платежом по сегодняшней ставке рублевого кредита.

— А что, есть вероятность такого увеличения курса евро?

— Я сейчас исхожу из самого пессимистичного варианта девальвации рубля. Ведь в России как бывает? Когда министр финансов говорит, что глобальных предпосылок к девальвации рубля нет, народ тяжело вздыхает и бежит покупать валюту... Поэтому я и привёл в качестве примера такой вариант. Я, собственно, вот к чему хочу подвести — к тому, что семья с двумя работающими супругами даже в сегодняшней ситуации может позволить себе ежемесячные платежи в 12 тысяч рублей.

— Но берут-то, наверное, всё-таки рублёвые кредиты?

— Да, как раз в рублях и берут. Для Екатеринбурга, в частности, это правильно. Просто я привёл пример, оптимальный по цифрам. Если же говорить о рублёвых кредитах и рублёвых платежах, то по ним процентные ставки выше, соответственно и доходы у заёмщика должны быть больше.

Однако здесь нужно иметь в виду следующее. Ставки сегодня, конечно, выше, чем год назад, но ведь и цены на рынке недвижимости стали ниже. Так что снижение цен на квартиры существенно компенсирует повышение ставок.

Не нужно забывать и о том, что программы рефинансирования тоже, как говорится, никто не отменял. С оживлением экономики и ипотечного рынка они будут действовать гораздо шире. Человек, взяв сегодня ипотечный кредит под 18% годовых, через год, к примеру, увидит, что ставки снизились. И он может на подобных условиях перекредитоваться на меньшую ставку. Не под 18%, а, скажем, под 14%. Другими словами, он фактически берёт новый кредит вместо старого, но на более выгодных для себя условиях. А в том, что через некоторое время ставки снизятся, я уверен. Так что человек в дальнейшем будет платить по кредиту меньше, чем ожидается первоначально.

— Всё же каков «разбег» по процентным ставкам рублёвых кредитов?

— Нижний порог — 12,75%, но эта ставка — далеко не для всех заёмщиков. Речь в данном случае идёт о федеральных программах, рассчитанных на достаточно узкие слои населения. Верхний порог — 20% и более. Если же говорить о средних цифрах, то для стандартного заёмщика это 16–17%. В нашем случае, то есть для человека, который имеет на руках жильё, сумма, полученная от его продажи, а это никак не меньше 50%, будет фигурировать как первоначальный взнос. А поскольку процентная ставка в значительной степени зависит от срока кредита и суммы первоначального взноса, то для этой категории заёмщиков она будет ниже, и это ещё один бесспорный плюс.

— Какие дополнительные расходы несёт заёмщик?

— Все стандартные расходы, которые сопутствуют взятию ипотечного кредита. Комиссионные банка за предоставление кредита сегодня в среднем составляют 1% от суммы кредита. Другая существенная часть дополнительных расходов приходится на страховку. Это расходы ежегодные, они сопоставимы с суммой ежемесячного платежа по кредиту. Но это, конечно, в грубом приближении. Страховка ведь — вещь индивидуальная, зависящая от многих факторов. Прежде всего, от возраста заёмщика. При этом сумма страховки для мужчины и женщины одинакового возраста будет разной. Сильный пол для банка более рисковый: мужчины, как известно, в нашей стране живут меньше, чем женщины.

Молодому человеку страховка обойдется дешевле, да и потом, с уменьшением долга, её сумма будет снижаться. А вот если заёмщик — человек в возрасте «за сорок», там ситуация противоположная: с увеличением возраста действует повышающий коэффициент.

Что касается оплаты услуг оценщика, то они невелики. Да и к тому же сегодня некоторые банки не требуют оценки квартиры независимым лицензированным оценщиком. Плюс ко всему перечисленному расходы на получение необходимых справок и на регистрацию объекта недвижимости.

— Что является предметом страхования?

— Заключается договор комплексного страхования. Страхуется риск гибели заложенного имущества, жизнь и здоровье заёмщика, а также титул, то есть риск утраты права собственности.

— Как заёмщик может подтвердить перед банком свои доходы, ведь не секрет, что у многих людей «белой» сегодня является только часть зарплаты?

— Ну, это давняя и больная тема. Сейчас ведь много говорят о том, что ипотека как бы вернулась к уровню 2004 года… Справку по форме 2НДФЛ в ряде случаев можно заменить справкой в свободной форме или по форме банка.

— У кого сегодня больше шансов получить ипотечный кредит?

— Самые несчастные в этом отношении люди — владельцы бизнеса. Никакой справкой о доходе в их случае, конечно, не обойтись. Понятно, что предприниматель может сам себе какую хочешь справку написать. Поэтому банк анализирует сам бизнес, обращая внимание на то, чтобы предприятие было работающее и при этом не попадало в список рисковых, чтобы обороты были существенные.

Гораздо проще и легче получить кредит наёмным работникам. К ним подход такой: человек должен иметь определённый опыт работы, квалификацию, образование. Даже в случае снижения доходов или потери работы он найдёт новое место. Тут, конечно, от сферы ещё многое зависит, но тем не менее.

— С какими банками работает «Центральное ипотечное агентство»?

— Практически со всеми, которые предлагают ипотечные кредиты. Нужно сказать, что их список постоянно меняется, — это процесс живой. На самом деле ипотеку декларируют многие банки, реально же в Екатеринбурге её выдают порядка десяти.

Условия предоставления ипотечных кредитов у банков разнятся, у заёмщиков тоже ситуации неодинаковые — в отношении сферы деятельности, подтверждения доходов, числа иждивенцев и т.д. и т.п. Поэтому, когда человек приходит к нам на первую консультацию, специалист с ним разговаривает и по большому счёту уже представляет, в какой банк он может повести этого клиента.

— Вы можете составить портрет самого желанного для банка клиента?

— На сегодня это, пожалуй, наёмный работник 25–40 лет, имеющий семью и достаточно хороший постоянный доход. Ну и, конечно, он должен трудиться в достаточно безрисковой, с точки зрения банка, сфере.

— И претендовать на небольшую сумму?

— Да, и это тоже. В настоящее время банки стараются не выдавать больших кредитов, один-два миллиона, не больше. Хотя сейчас мы работаем с клиентом, которому надо 20 миллионов, и уже два банка реально рассматривают эту заявку…

— Мне кажется, что многие уральцы попросту не знают, что сегодня у многих есть хороший шанс изменить к лучшему свои жилищные условия. Может быть, на эту тему мало информации?

— Знают мало, скорее всего, потому, что как огня боятся слова «ипотека». Понять их можно: ситуация изменилась, и у людей нет уверенности в том, что они смогут регулярно платить по кредиту. Хотя после произведённых расчётов многие говорят, что, оказывается, им вполне по силам выплачивать ежемесячный взнос. Так что мы стараемся, по мере возможности, информировать население об этой услуге. А момент для улучшения жилья сейчас действительно благоприятный…