Warning: The use statement with non-compound name 'PDO' has no effect in /web/cflat/site/www/addsite/ipoteka66.com/articles/articles-detailed.php on line 12
Успеть до просрочки :: публикации :: Центральное Ипотечное Агентство
Центральное ипотечное агентство, Екатеринбург, Ипотека
Лучшая риэлторская компания 2009 года на рынке ипотечных сделок "Лучшая риэлторская компания на рынке ипотечных сделок за 2007, 2009 и 2011 годы" Лучшая риэлторская компания 2009 года на рынке ипотечных сделок
E-mail:
info@ipoteka66.com
Телефон:
[343] 222-01-02

получить ипотеку на лучших условиях;

выгодно купить, продать или обменять недвижимость

Отправьте заявку прямо сейчас — получите ответ за один рабочий день

поле не должно быть пустым
поле не должно быть пустым
поле должно содержать email
поле не должно быть пустым


Успеть до просрочки

Статья опубликована в журнале "Недвижимость",

31 августа 2009 г.

Сейчас то и дело всплывает вопрос о реструктуризации ипотечных кредитов. То от государственных деятелей, то от представителей банковской сферы слышны обещания и уверения в том, что решить проблемы с ипотечными долгами возможно, а иногда и просто необходимо с её помощью. О сущности этого механизма, о работе ипотечных брокеров и пугливых заёмщиках нам рассказала Ирина Калмыкова, исполнительный директор «Центрального ипотечного агентства»...

Рука помощи
– Ирина Александровна, загадочное слово «реструктуризация» сейчас у всех на слуху, а что она по сути означает для ипотечного заемщика?
– Реструктуризация – это перестройка структуры, в данном случае перестройка структуры уже выданного ипотечного кредита. В первое время, когда о реструктуризации проблемных ипотечных кредитов с помощью АРИЖК только начали говорить – а это было из уст руководителей страны, – люди ошибочно полагали, что им простят ипотечные долги. Многие даже не стали платить за кредит.
Сейчас заёмщики уже поняли, вернее им объяснили, что реструктуризация ипотечного кредита – это не прощение долга, что никто ни про какие долги просто так не забудет. Льготный период при реструктуризации предполагает небольшие платежи, например 10 тыс. руб. вместо 20 тыс., но по окончании льготного периода придётся платить на 3–5 тыс. рублей больше своего установленного платежа, то есть 23–25 тыс. руб. Если жизнь принципиально не поменяется, зарплату не повысят, будет сложно.
Кроме того, эта программа реструктуризации предъявляет довольно много требований к заёмщику и объекту залога.
– Но ведь для кого-то это единственный и вполне приемлемый выход из сложной ситуации…
– Действительно, для многих – это единственный способ облегчить своё сегодняшнее положение. Поэтому программа реструктуризации ипотечных кредитов проходит при поддержке государства.
– Сейчас вслед за АРИЖК банки начали разрабатывать собственные программы реструктуризации. Они устроены также?
– Все продукты по реструктуризации, которые предлагают банки, так или иначе приводят к увеличению общего долга заёмщика. Если, например, кредит взят на 15 лет, то банк может увеличить срок кредита до 25–30 лет. Ежемесячный платёж за счёт этого уменьшится, но платежи растянутся на много лет. А если мы подведём черту под массой платежей за годы, получится, что сумма выплаченного кредита увеличится в несколько раз.
Хотя, если кредит погасить досрочно, то общий долг будет меньше – процентов за пользование кредитом «набежит» меньше.
– А другие варианты есть? Я слышала, что можно избавиться от проблем с долгом с помощью общероссийской системы МАССИЗ.
– Да, можно. Но это антикризисная система сопровождения ипотечных заёмщиков, поэтому сама по себе она не даёт никаких продуктов реструктуризации. МАССИЗ – это схема взаимодействия между банками и заёмщиками посредством ипотечных брокеров. Мы принимаем активное участие в этой системе. В результате взаимных соглашений банки идут навстречу нашим заёмщикам, испытывающими проблемы с выплатами. А банкам мы помогаем найти клиента, который не выходит на контакт с ними, проще говоря «прячется» от своих же проблем.
– И чем эта система удобна для заёмщика?
– Попробую объяснить на реальном примере. Заёмщик взял ипотечный кредит, и, когда он по каким-то причинам перестаёт платить, банк, конечно, принимает все меры по решению проблем данного клиента. Но, к сожалению, не найдя никаких оптимальных, безболезненных решений, обращается к системе МАССИЗ, и данные по заёмщику попадают к нам.
– Пока вижу удобство только для банка…
– Продолжу. Мы выяснили, что у этого человека в жизни произошли значимые события: рождение ребенка и сокращение на работе. Поэтому платить по кредиту он не может, а новое место работы пока не нашёл. В банк заёмщик не обращался, так как не понимал, чем ему могут там помочь.
Если представить ситуацию в цифрах, то она выглядит так: изначально заёмщик покупал квартиру за 1,8 млн руб., долг перед банком на сегодняшний день составляет 1,4 млн руб., плюс набежавшие пени и штрафы размером 300 тысяч. Реализовать квартиру сейчас можно максимум за 1,2 млн руб., так как цены на недвижимость упали. После нашего взаимодействия с банком заёмщику предложили реструктуризацию по следующей схеме: пени и штрафы прощаются, квартира продаётся за 1,2 млн руб., а оставшиеся 500 тыс. руб. оформляются как потребительский кредит под проценты ипотечного кредита. В результате заёмщик не попадает в «черный» список должников и, расплатившись по этому кредиту, может оформить следующий.
В этой схеме сразу два положительных момента для заёмщика. Во-первых, ему простили бы 300 тыс. долга в виде штрафов, во-вторых, пошли навстречу и оформили остаток кредита под низкий процент. Кроме того, банк согласился подождать, пока квартиру продадут.
Но был и другой вариант реструктуризации для этого заёмщика. Мы предложили ему продать другую его квартиру, расположенную в Свердловской области, примерно за 700 тыс. руб. и погасить часть долга перед банком. Попросили банк пересчитать оставшуюся часть кредита и уменьшить ежемесячный платеж. Он был вполне лоялен и согласился на эту схему. И опять же простил набежавшие штрафы. Наш заёмщик остался в своей квартире с небольшим ежемесячным платежом.
– То есть, если бы банк действовал не через МАССИЗ или человек сам пришёл бы в банк и покаялся, то всё могло сложиться по-другому?
– Да, наверняка, всё бы сложилось по-другому. Заёмщику пришлось бы продавать самому квартиру, и он бы попал в список должников. Или если бы прятался до сих пор, то банк обратился бы с взысканием долга в суд. Конечно, в таких ситуациях ни о каких прощениях пени и штрафов речи быть не может, плюс судебные издержки также оплачивает заёмщик. Квартира выставляется на торги, предположим, за 1,2 млн руб. Минус 8–10% – издержки на судебный процесс. Итого в банк после реализации квартиры в счёт погашения долга поступает около 1 млн руб. Пени и штрафы при этом не прощаются, то есть плюс ещё 300 тыс. руб. Получается, что заёмщик остался без квартиры, в «чёрном» списке и с долгом в 1,3 млн руб. Причём отдавать эти деньги приходится не по льготным процентам.
Шаг за шагом
– Даже то, что человек пришёл добровольно, положение не спасает?
– Почему же, банки очень открыты и лояльно относятся к тем заёмщикам, которые приходят сами и заявляют, что не могут больше платить. Стоит сразу сказать, что если будет хоть один день просрочки платежа, то в банке сразу напротив фамилии «проштрафившегося» ставят соответствующую отметку. Банк вызывает заёмщика на разговор. Начинаются звонки, письма – он пытается выяснить, почему прекратились платежи.
Но если заёмщик пришёл сам даже в день, когда должен был заплатить, и принёс документы, подтверждающие, что он не может платить, то банковские специалисты вместе с клиентом пытаются найти выход из ситуации.
Сейчас кредитные учреждения предлагают, как когда-то предлагали массу ипотечных продуктов, множество программ по реструктуризации с разными условиями, чтобы большинство заёмщиков смогли ими воспользоваться.
– Как заёмщику заранее понять, что уже пришла пора действовать – бежать в банк, договариваться о реструктуризации?
– Только сам заёмщик может знать и понимать, что у него в жизни меняется. Например, на работе его предупредили, что скоро уволят, или он знает, что в семье родится ребёнок.
Такие обстоятельства известны, как правило, заранее. И человек сам должен просчитывать, сможет ли он выплачивать кредит через какое-то время.
Хотя, конечно, встречаются и безответственные люди, которые не думают, как они в следующем месяце будут платить. Если в этом случае есть документы, подтверждающие невозможность платежей, и реальная причина этого, то проблему решить можно. В банке ждут и таких заёмщиков.
– Хорошо, заёмщик понял, что через пару месяцев платить не сможет и, допустим, пришёл к ипотечному брокеру. Что надо сделать дальше?
– Первым делом надо принести брокеру кредитный договор и договор купли-продажи на объект недвижимости. Нам надо знать все нюансы кредита – с кем заключен договор, на каких условиях. Бывает сами заёмщики не помнят, на какой срок взят кредит и под какой процент. Им важно лишь то, что они купили и сколько за это надо платить. И это нормально, об остальном должны знать специалисты – ипотечные брокеры.
Кроме этого, в кредитном договоре прописано множество деталей – возможна ли последующая ипотека, условия по досрочным платежам, увеличение срока кредита, уменьшение ежемесячных платежей, и т.д.
Обязательно надо принести документы, подтверждающие, что в жизни заёмщика что-то поменялось и платить он больше не может. Если его уволили, то необходима трудовая книжка, если он уже состоит на учёте в службе занятости, то – справка оттуда. Когда родился ребенок, нужно свидетельство о рождении или справка о беременности, если он ещё не появился на свет. В общем, всё, что происходило у заёмщика в жизни, что повлияло на его платежеспособность, надо подтвердить.
Также необходимо принести документы на всё свое имущество: машину, дачу, земельный участок, если таковые имеются. Возможно, будет учитываться имущество родителей и других членов семьи, чтобы обсудить различные варианты помощи заёмщику.
– После сбора документов к чему готовиться?
– Когда все документы собраны, мы анализируем ситуацию, просчитываем варианты решения проблемы. Далее выходим на диалог с банком. Дальнейшие варианты действий зависят уже от конкретного заёмщика и его истории.
Вообще, на мой взгляд, заёмщики делятся на три условные категории относительно того, как они пытаются решить свои кредитные проблемы. К первой относятся люди, которые сами решают свои проблемы, предпринимают какие-то действия, не обращаясь в банк вовсе. Начинают с ликвидности своих активов – продают имеющиеся машины или комнаты, квартиры, которые сдавали в аренду. На деньги от продажи они гасят кредит полностью или хотя бы частично, но ипотечная квартира остаётся нетронутой.
Ко второй группе я бы причислила заёмщиков, у которых заложенная квартира – это единственное жильё, но его можно обменять. Например, куплена трёхкомнатная квартира, предполагается ремонт, но денег ни на платежи по кредиту, ни на ремонт не хватает. Тогда продают эту квартиру и переезжают в двухкомнатную. Банк о таких заёмщиках имеет только положительную информацию.
Следующая, третья, категория заёмщиков – владельцы однокомнатных квартир. Если это жильё единственное и его поменять ни на что нельзя, то здесь, может быть, придётся обращаться в АРИЖК или в банк за реструктуризацией. Возможно, придется продавать эту квартиру, чтобы рассчитаться с банком.
Часто приходится объяснять людям, что держаться за жильё, по которому кредит вот-вот будет просрочен, не имеет смысла. И кредитную историю испортите, и в долгах останетесь. Вполне можно пожить какое-то время в съёмном жилье, тем более что снять, к примеру, однокомнатную квартиру сейчас можно недорого. Если, допустим, заёмщик платил за кредит более 20 тыс. руб., то снять квартиру можно менее чем за 10 тыс. руб.
Надо объяснить человеку, что можно переждать, а за это время жизнь наладится, решатся проблемы с работой, ребёнок подрастёт... Потом уже можно будет снова взять ипотечный кредит, тем более, что кредитная история у него будет не испорчена. И банки пойдут ему навстречу, и мы поможем.
Брокер сможет помочь продать заложенную квартиру как можно дороже, найти покупателя на столь специфический объект, находящийся в залоге у банка. То есть мы всегда будем опекать клиента, ведь брокер – это не только посредник для общения с банком, но и риэлтер, и советчик, в общем, такой универсальный экономический помощник.
– Рассмотрим не позитивный сценарий: банк отказал в реструктуризации кредита, при том что заёмщик сам или через брокера к нему обратился и просрочки платежей у него пока нет. Может такое быть?
– Вполне. В этом случае, когда положение не катастрофично, банк, скорее всего, откажет. Это же не благотворительный фонд, а коммерческое предприятие, которое не должно во все жизненные ситуации входить. Банк выдаёт кредиты на 20–30 лет. Понятно, что за это время многое у людей в жизни меняется – они и свадьбы играют, и разводятся, и детей рожают. Тут заёмщику надо искать выход своими силами – подрабатывать на второй работе или менять работу. Советовать, что сделать человеку, очень сложно. Решения в своей жизни он принимает сам.
Наказание за страх
– Вы всё время описываете каких-то сознательных заёмщиков: сами приходят при первых же проблемах с платежами, сами пытаются их решить. Мне кажется, большинство из них как раз не такие. Они не то что с банком, с ипотечным брокером-то боятся разговаривать и до последнего скрываются, не отвечают на звонки…
– Есть и такие. Это уже из области психологии. Похоже на то, как дети замыкаются, получив двойку. Они до последнего не говорят родителям о плохой оценке, переживают, вырывают страницы в дневнике, боясь наказания, которое всё равно неминуемо. Так они воспитаны, и в дальнейшей жизни могут вести себя похожим образом.
– С брокером такие люди тоже на контакт не идут?
– Как раз с брокером они общаются. Если вернуться к аналогии со школьниками, то чужому человеку открыться легче. Мы ведь заинтересованы в решении проблем своего заёмщика и финансово, и чисто по-человечески. Кроме того, брокер разговаривает с банками профессионально, на их языке. Нам проще банк понять, а банку – нас. Простому человеку все эти цифры и термины ничего не скажут, разобраться в банковских документах и условиях достаточно сложно. У многих россиян ещё не изжило себя стереотипное представление о банке, как о некой запутанной и загадочной структуре, которая только того и желает, чтобы заработать на них.
Брокер, предложив и проработав различные варианты реструктуризации, наглядно и просто объяснит человеку дальнейшие действия и их последствия.
Да и психологически заёмщикам зачастую более комфортно работать с брокером, чем со службой безопасности банка или с коллекторским агентством.
– А всё-таки, если заёмщик дотянул, что называется, до последнего и должен банку уже уйму штрафов, что его ждёт?
– Банк выйдет на него в любом случае. И платить всё равно придётся. Но люди уже знают, что даже в такой сложной ситуации ничего страшного с ними не произойдёт. Что ни говори, но все программы и реструктуризации, и реализации банковских залогов направлены на то, чтобы не допустить роста социальной напряженности в стране. И, конечно же, к неплательщикам не будут применяться жесточайшие меры, такие как лишение свободы и тому подобное.
Максимум, что их ждёт – это выселение и довольно большой долг перед банком. Хотя банки и сами до последнего будут как-то пытаться решать проблему заёмщиков через АРИЖК, через МАССИЗ.
В крайнем случае, заёмщику посоветуют купить взамен комнату, переехать в один из городов в области или обратятся к администрации, у которой имеется маневренный фонд.
Юлия Кибирева
Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) образована в 2009 году, чтобы наладить продуктивное взаимодействие банков, риэлтеров и государственных структур в работе с проблемными ипотечными долгами и должниками в любом регионе страны и в любом необходимом формате. Разветвлённая сеть Региональных консультационных центров создана на базе лучших риэлтерских и брокерских компаний, имеющих опыт работы на рынке ипотеки. Агенты центров оказывают услуги как заёмщикам, которые испытывают финансовые трудности в обслуживании взятых кредитов, так и банкам, нуждающимся в построении диалога с проблемными заёмщиками.
По данным Центробанка РФ, на 1 июля 2009 года в Свердловской области объём задолженности по ипотечным жилищным кредитам составляет 34520,6 млн руб., в том числе просроченная задолженность равна 342,6 млн руб.
Объём взысканных с заёмщиков средств в результате реализации заложенного имущества – 12,9 млн руб.
Вы можете получить ответы на любые Ваши вопросы по ипотеке у специалистов нашей компании по телефонам [343] 222-01-02, [343] 222-78-78 или .
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика