Сфера деятельности агентства отражена в его названии – это специализированная компания для тех, кто покупает недвижимость в кредит. Практически все проводимые агентством сделки купли-продажи недвижимости происходят с использованием ипотечных кредитов. Все специалисты здесь одновременно выполняют функции и ипотечного брокера, помогая получить кредит в банке, и риэлтора, подбирая объект для покупки и занимаясь подготовкой и сопровождением сделки.

В ноябре 2006 года было зарегистрировано новое название компании, до этого момента было «Центральное квартирное бюро-2», которое активно занималось ипотечными сделками, начиная с 2003 года. Сложилась специализация на ипотеке, что и подтолкнуло к изменению названия, чтобы сконцентрировать усилия на этом растущем сегменте рынка. И прошедший год показал, что решение было правильным.

Директор агентства Евгений Шубин уточняет, что людям, которые задались целью купить недвижимость в ипотеку, важно не просто получить кредит, а с его помощью купить квартиру, дом, землю. Поэтому весь технологический процесс в компании направлен на достижение конечного результата: специалисты работают с клиентом с момента возникновения у него мысли о покупке недвижимости в кредит и до получения им свидетельства о праве собственности на купленный объект. Услуга полного цикла начинается с подбора оптимальной ипотечной программы и помощи в подготовке документов для подачи заявки в банк. Затем, после получения положительного решения, подбирается объект для покупки на основе пожеланий заказчика и требований банка к будущему предмету залога. Подобрав объект, специалисты готовят документы по объекту недвижимости для рассмотрения их банком и страховой компанией. Следующая ступень – заключение кредитного договора между клиентом-заёмщиком с банком и договора купли-продажи между покупателем и продавцом. По желанию клиента агентство может взять на себя сдачу документов на регистрацию сделки в ФРС. В общем, делают всё необходимое от «А до Я» с выгодой для клиента.

Благодаря положительному опыту работы с банками агентство имеет преференции (льготы) от банков, например, в виде снижения ставки по кредиту, снижения комиссии банка за выдачу кредита. С рядом банков есть соглашение, по которому риэлторы готовят договоры купли-продажи, проводят юридическое сопровождение сделки, это позволяет клиентам экономить деньги, так как в некоторых банках – это обязательная платная процедура. В связи с тем, что в штате предприятия есть специалисты, которые прошли обучение по программе «Система обеспечения деятельности ипотечных брокеров», созданной Уральской палатой недвижимости, и по программе Лиги независимых ипотечных брокеров, им доступны дополнительные преференции от банков. Например, в ряде банков есть возможность снизить процентную ставку для клиентов компании на 0,5%. При кредите в 2 млн рублей сроком на 20 лет эта цифра обернётся экономией в размере 135 000 рублей.

Основные клиенты «Центрального ипотечного агентства» – это покупатели недвижимости, но есть среди них также и те, кто с помощью кредита улучшает свои жилищные условия. Кто-то из них уже не первый раз пользуется услугами агентства для покупки жилья по ипотеке – расплатившись за взятый ранее кредит, покупает новое жильё по ипотечной схеме. Некоторые клиенты обращаются снова для того, чтобы улучшить условия взятого ранее кредита – произвести рефинансирование.

«Центральное ипотечное агентство» сотрудничает со всеми банками, предлагающими действительно реально работающие ипотечные программы. Один из таких партнёров агентства – банк «ВТБ-24». Это один из немногих банков, который не изменил в последнее время условий своих кредитных программ. Более того, клиенты агентства, заключившие договор кредитования в этом банке, имеют скидку 0,5% от базовой процентной ставки. Вместе с тем в выборе кредитного продукта компания не ограничивает клиентов одним банком, строит работу с разными финансовыми учреждениями в зависимости от потребностей и особенностей конкретного заказчика. Так, в минувшем году агентство успешно сотрудничало с «Райффайзенбанком», банками «УралСИБ», «КИТ Финанс». А вообще рассматривает все банки, так как каждый случай индивидуален и часто бывает, что для людей выгодна не самая маленькая ставка, а и многие другие факторы.

Наиболее часто люди берут кредит в размере 2–3 млн рублей на покупку 1-, 2- комнатных квартир, – рассказывает Е.Шубин. – Однако нередки случаи, когда наши клиенты получают крупные кредиты на покупку коттеджей и коммерческой недвижимости. Основная категория заёмщиков – это наёмные работники в возрасте 25–40 лет, имеющие совокупный доход семьи 40–50 тыс. рублей. Предприниматели и владельцы бизнеса чаще хотят получить кредит для развития бизнеса, чем для улучшения жилищных условий.

Действительно, в последнее время ужесточились требования к заёмщикам, многие банки подняли годовые ставки. Однако стоит говорить о дифференцированном подходе банков к этому. Процентная ставка в банках зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования, и ряд банков подтянул ставки к верхней планке своих же ипотечных программ. Например, если ещё в ноябре средняя величина ставки находилась в интервале от 11 до 13% (в рублях), то теперь они стали ближе к 13% по всем линейкам ипотечных программ. Некоторые банки «прикрыли» наиболее рисковые программы (без первоначального взноса, например, или кредиты на новостройку) или так подняли ставки, что такие кредиты для клиентов стали не выгодны.

В какой-то степени возможность получить кредитные средства для покупки квартиры, которые невозможно было скопить, многих подстегнула к покупке. И, конечно, в какой-то мере выход таких покупателей на рынок активизировал продажи, но нельзя говорить, что вина ипотеки в росте цен на все 100%. Большую роль играют и другие факторы – инфляция, которая выше декларируемой, и перераспределение инвестиций для людей, который вкладывают средства в недвижимость.

В 2007 году количество ипотечных сделок увеличилось, несмотря на то, что спрос на жильё упал. Можно сказать, что ипотека и стимулировала спрос на рынке в прошедшем году. Если в 2006 году (по оценке экспертов) доля ипотечных сделок составляла 10%, то в 2007-м, на наш взгляд, – больше 30%.

Есть отработанная организация процесса, которая позволяет экономить время для совершения сделок. Те специалисты, кто работает непосредственно с клиентами, не тратят время на стояние в очередях за справками, а работают по своему прямому назначению – с людьми. То же и с клиентами – стараемся по минимуму их привлекать к процессу, чтобы сэкономить их время. Вообще, стараемся гнаться не за количеством сотрудников, а следить за качеством их работы. Особо хочу отметить Ирину Александровну Калмыкову, которая много времени посвящает обучению сотрудников, контролирует все сделки. Кроме того, в течение прошлого года она учавствовала в разработке «Ипотечного навигатора» для СОДИБ, преподавала на курсах «Основы риэлторской деятельности брокеров» и «Ипотечный консультант» УПН. Считаю, что вклад её огромен не только в работу нашей компании, но и в развитие цивилизованного ипотечного рынка Екатеринбурга в целом.

В течение последних лет до осени прошлого года тенденция была к уменьшению ставок, к улучшению условий, снижению требований к заёмщикам. Однако американский ипотечный кризис не мог не затронуть и нас, потому что основные деньги – оттуда. Хорошо, что это для России не так страшно, как для США, где 70% населения – это ипотечные заёмщики. У нас эта цифра несравнимо меньше, то есть не такой большой слой людей может затронуть эта ситуация, которая произошла в США.

Но и у нас мы видим повышение ставок на 1,5–2% и ужесточение требований к заёмщикам. Наверное, это нормальный процесс, так как наши банки уже начинали выдавать кредиты, оценивая платежеспособность заёмщика по звонку на работу, но это очень большой риск. Американская ситуация стала хорошим предупреждением нашим банкам в том, что не надо раздавать кредиты «направо и налево». Бывают иногда вопросы: «А зачем предоставлять справку о доходах?». Но ведь ни одному банку не интересно, если человек перестанет платить, поэтому и оценивают они платежеспособность заёмщиков.

Но если такая ситуация всё-таки случилась, мой совет заёмщикам: не надо бегать от кредитора, просто обсудите с банком пути-выходы из этой проблемы. Например, попытаться получить отсрочку по выплате кредита или самому найти покупателя на заложенную недвижимость, чтобы вернуть долг банку, а себе – вложенные деньги.

За год цены на жильё немного успокоились, к этим ценам люди привыкли, осенью прошлого года на рынке рост объёмов предложения уменьшился. В будущем скорее всего недвижимость падать в цене не будет, вероятен рост. Но, с другой стороны, есть некое перераспределение интересов с точки зрения выбора – если в 2006 году покупали всё подряд и часто – для вложения денег, то сейчас – в основном для жилья. Люди стали более требовательны к качеству квартиры: дом – поновее, квартиру – посовременнее. Поэтому такое жильё будет быстрее дорожать, а старое жильё будет отставать по ценообразованию…

…Меняется ситуация на рынке ипотеки – идёт повышение ставок и ужесточение условий. Те, кто задумывался: взять или не взять кредит, сейчас стараются это сделать быстрее, так как смягчения условий и уменьшения ставок вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. А мы стараемся помочь в этом с максимальной выгодой для людей и экономией их времени, сил и денег.